Bjarne Astrup, lektor, Institut for Finansiering, CBS, Karsten Engmann Jensen, cand.polit., stifter af Pengeministeriet

Konvertering af boliglån markedsføres med falske forhåbninger om, at give boligejere en ekstra gevinst ved at »mindske kurstab« og »skære i restgælden«. Blandt andet i disse spalter 1. maj under overskriften »Alt for mange danskere undlader at se deres gæld som en investering«.

Denne anbefaling er dyr, usikker og forbundet med en risiko for massive tab. Det er rendyrket spekulation og har intet med investering af gøre.

Lad os slå fast, at vi er tilhængere af lån med fast rente, som kan skabe tryghed om nye boligejeres økonomi. Det er imidlertid en misforståelse at gøre fastrentelånet til et spekulationsobjekt.

Den eventuelle gevinst ved konvertering skal ikke bare holdes op mod risikoen for at miste penge og udsætte sig for unødige omkostninger. Den skal også holdes op mod besparelsen ved at lade være. Fordelen ved variabel rente er tydelig og markant, uanset hvilken længere periode vi har taget i betragtning. Selv Realkredit Danmark har dokumenteret i en undersøgelse fra 2013, at lån med fast rente giver store tab, selv med de mest heldige konverteringer over en periode på 15 år. Med optimale konverteringer er tabet på mere end 200.000 kroner i forhold til lån med variabel rente. Uden samme held løber tabet op i 350.000 kroner. Markedsforholdene er ændret siden, men billedet er intakt.

»Markedsværdien af gælden reduceres, hvis renten stiger. «
Det er en myte, at konverteringsmuligheden ved kurs 100 er gratis. Obligationsinvestorerne tager sig betalt for at risikere en konvertering og en genplacering på dårligere vilkår. Det kaldes konverteringspræmie. Præmien afhænger af, hvor tæt der handles på det magiske kurs 100. Præmien giver typisk 30-50.000 kroner mindre i udbetaling for hver million kroner, man låner. Penge, man er bagud fra start. Dertil kommer, at prisen for at komme ud af et fastrentelån og ind i et nyt lån er forbundet en række usynlige omkostninger.

Fast rente beskytter mod rentestigning i form af lavere restgæld, lyder argumentet ofte.

Både ja og nej. Markedsværdien af gælden reduceres, hvis renten stiger. Men ydelserne på det nye lån stiger. Lavere gæld og højere rente udligner hinanden. Hertil kommer, at konverteringspræmien typisk er højere på det nye lån med højere ydelser til følge. Der skal altså spekuleres i, at renten efterfølgende kommer ned, hvis det skal give en gevinst. Ellers er det tomme forhåbninger.

Variabel rente giver en løbende besparelse, som kan investeres i aktier eller ekstra pension. Gevinsten ved at investere kan være dobbelt så stor som besparelsen på selve lånet. Langsigtet investering giver meget mere end kortsigtet spekulation i gentagne konverteringer.

Bjarne Astrup er lektor ved Institut for Finansiering på CBS. Karsten Engmann Jensen er cand.polit. og stifter af Pengeministeriet